Mögliche  Zinsgestaltungen bei der Immobilienfinanzierung

Die Zinsvere­in­barung ist für Sie von zen­traler Bedeu­tung. Nach­fol­gend erläutern wir Ihnen die gebräuch­lich­sten Zinsvereinbarungen:

Festzins

Im Rah­men von Immo­bilien­fi­nanzierun­gen spie­len Festzinsvere­in­barun­gen eine her­aus­ra­gende Rolle. Sie haben dabei den Vorteil, dass Sie während des Zins­bindungszeitraumes vor einem Zin­sanstieg geschützt sind und somit die Zins­be­las­tung für Sie genau kalkulier­bar ist. Wir als Dar­lehens­ge­ber haben den Vorteil, dass wir mit einem fes­ten Zin­ser­trag kalkulieren kön­nen. Bei einer Festzinsvere­in­barung haben Sie jedoch keinen Vorteil von Zinssenkungen.

Während des Zins­bindungszeitraumes kön­nen Sie das Dar­lehen grund­sät­zlich nicht kündi­gen. In Aus­nah­me­fällen kann jedoch ein außeror­dentliches Kündi­gungsrecht beste­hen (§ 490Abs. 2 BGB) siehe hierzu auch unter „Weit­ere wichtige Infor­ma­tio­nen“: Vorzeit­ige Rückzahlung/​Vorfälligkeitsentschädigung). Bei einer über einen Zeitraum von 10 Jahren hin­aus­ge­hen­den Zins­bindung kön­nen Sie, nach Ablauf von 10 Jahren nach Vol­lauszahlung mit einer 6-​monatigen Frist, kündi­gen (§ 489 Abs. 1 Nr. 3 BGB). Wir bieten Ihnen grund­sät­zlich Festzinsvere­in­barun­gen für alle Laufzeiten ab 1 Jahr bis zur Gesamt­laufzeit des Dar­lehens an.

Am Ende eines Zins­bindungszeitraumes bieten wir Ihnen neue Kon­di­tio­nen entsprechend der aktuellen Mark­t­si­t­u­a­tion für Ihr Dar­lehen an (Kon­di­tio­ne­nan­pas­sung bzw. Prolongation).

Variabler Zins

Der vari­able Zinssatz wird entsprechend der Entwick­lung der aktuellen Mark­tver­hält­nisse angepasst. Wir tre­f­fen mit Ihnen eine Vere­in­barung über die Voraus­set­zun­gen zur Anpas­sung des Zinssatzes, danach wird der Zinssatz durch die Bank bei Verän­derung des in Bezug genomme­nen Ref­erenzzinssatzes unter Berück­sich­ti­gung der Refi­nanzierungskosten angepasst (§ 315 BGB). Diese Zin­sän­derung bergen sowohl Chan­cen als auch Risiken, da mit einer Änderung der Verzin­sung die Belas­tung aus dem Hypothekarkredit erhe­blich schwanken kann.

Indexierung:

Bei einer index­ori­en­tierten Verzin­sung wird die Änderung des Zinssatzes Ihres Hypothekarkred­ites mit vari­abler Verzin­sung an die Entwick­lung des gewählten Index gekop­pelt. Bei dem zu wäh­len­den Index han­delt es sich meist um einen Zinssatz im Interbanken-​Geschäft (z.B. Euri­bor, Libor), dessen Entwick­lung Sie u.a. in über­re­gionalen Tageszeitun­gen wie z.B. der Frank­furter All­ge­meine Zeitung täglich nachvol­lziehen kön­nen. Eine Verän­derung des Index bewirkt dann automa­tisch, zu dem mit Ihnen vere­in­barten Zeit­punkt, eine Anpas­sung Ihres Zinssatzes in die gle­iche Richtung.

Cap:

Mit einem Cap wird Ihr Hypothekarkredit mit vari­ablem Zinssatz gegen steigende Zin­sen abgesichert. Hier­bei prof­i­tieren Sie weit­er­hin von gle­ich­bleiben­den oder fal­l­en­den Zin­sen. Steigen diese jedoch über die vere­in­barte Zin­sober­grenze an, so tra­gen wir die Dif­ferenz zwis­chen dem mit Ihnen vere­in­barten Basiszins und dem aktuellen Mark­tzins bzw. wir stellen Ihnen keinen höheren als den mit Ihnen vere­in­barten Basiszins in Rech­nung. Caps wer­den nor­maler­weise über mehrere Jahre abgeschlossen, wobei die Zins­festle­gung mehrmals während der Laufzeit (meist hal­b­jährlich) vorgenom­men wird. Für diese Art der Absicherung, vor steigen­den Zin­sen, bezahlen Sie an uns eine Prämie.

Absicherung Ihrer Immobilienfinanzierung 

Die Immo­bilien­fi­nanzierung, die gewöhn­lich auf einen langfristi­gen Zeitraum aus­gelegt ist, wird durch ein Grundp­fan­drecht abgesichert. In der Regel dient dazu eine Grund­schuld, die entweder neu bestellt oder – wie ins­beson­dere bei Finanzierun­gen mit Ver­bun­dun­ternehmen üblich – als bere­its vorhan­dene Grund­schuld abge­treten wird. Durch die Nutzung der Grund­schuld als ein gemein­sames Sicherungsmit­tel im genossen­schaftlichen FinanzVer­bund bieten sich Ihnen Kostenvorteile.

Grundschuld

Für die Bestel­lung einer Grund­schuld ist die Mitwirkung eines Notars erforder­lich. Die Grund­schuld wird danach im Grund­buch einge­tra­gen. Die dadurch entste­hen­den Kosten sind von Ihnen zu tragen.

Da ein Dar­lehen­snehmer für das Dar­lehen auch mit seinem son­sti­gen Ver­mö­gen haftet, ist es üblich, dass er neben der Grund­schuld ein notarielles, voll­streck­bares Schul­dan­erken­nt­nis abgibt, mit dem er sich – natür­lich nur für den Fall eines Falles – der sofor­ti­gen Zwangsvoll­streck­ung in sein gesamtes Ver­mö­gen unter­wirft. Der Dar­lehens­ge­ber wird aber grund­sät­zlich bemüht sein, eine Erfolg ver­sprechende finanzielle Sanierung einer Liq­ui­da­tion der Sicher­heiten vorzuziehen.

Ihre Immo­bilie dient als Sicher­heit für den Hypothekarkredit. Es ist daher im bei­der­seit­i­gen Inter­esse, dass die Immo­bilie durch eine den regionalen Gegeben­heiten entsprechende Gebäude­ver­sicherung (z.B. die Ver­bun­dene Wohnge­bäude­ver­sicherung der R+V Ver­sicherung) gesichert ist. Durch diesen Ver­sicherungss­chutz ist sicherzustellen, dass die Wieder­her­stel­lungskosten der Immo­bilie gedeckt wer­den kön­nen. Die Gebäude­ver­sicherung ist auf Ihre eige­nen Kosten abzuschließen. Wir informieren Sie hierzu gerne.

Weitere Sicherheiten 

Unter Umstän­den sind als zusät­zliche Besicherung Ihres Hypothekarkred­ites Bürgschaften, weit­ere Immo­bilien­sicher­heiten, Zes­sio­nen oder Ansprüche aus Lebensver­sicherungs– oder Baus­parverträ­gen erforderlich.

Bevor Sie jedoch mit dem Bauen begin­nen, soll­ten Sie sich rechtzeitig mit sämtlichen Risiken ver­traut machen, die die Fer­tig­stel­lung Ihrer Trau­mim­mo­bilie gefährden kön­nten. Zur Absicherung bieten sich Neubau– und Gebäude­ver­sicherun­gen an.

Neben eventuellen Schä­den, die an Ihrem Bau­vorhaben selbst entste­hen kön­nten, gehen gle­ichzeitig von diesem Gefahren aus, derer Sie sich bewusst sein soll­ten. In diesem Zusam­men­hang seien fol­gende vom genossen­schaftlichen Ver­bun­dun­ternehmen R+V Ver­sicherung ange­botene Pro­dukte genannt: die Feuerrohbau-​, Bauleistungs-​, Bauherren-​Haftpflicht– sowie Bauhelfer-​Unfallversicherung.

Darüber hin­aus bietet die R+V Ver­sicherung einen indi­vidu­ellen Ver­sicherungss­chutz für Bauher­ren und Hau­seigen­tümer, z.B. eine Risiko-​Lebensversicherung, sowie weit­ere die Absicherung Ihrer Immo­bilien­fi­nanzierung ergänzende Ver­sicherung­spro­dukte rund ums Haus. Eine indi­vidu­elle und detail­lierte Ver­sicherungsin­for­ma­tion bietet Ihnen der genossen­schaftliche FinanzVerbund.

Beleihungswertermittlung

Als Sicher­heit für Ihren Hypothekarkredit dient uns, wie oben erläutert, in der Regel die in Ihrem Eigen­tum ste­hende Immo­bilie. Zur Ermit­tlung des Belei­hungswertes benöti­gen wir auf­grund geset­zlicher Vorschriften die Schätzung eines Sachver­ständi­gen. Dabei wer­den z.B. die Lage des Grund­stücks, der Zus­tand des darauf errichteten Gebäudes und der erzielte oder nach­haltig erziel­bare Mieter­trag sowie die örtlichen Mark­tver­hält­nisse berück­sichtigt. Für die Bew­er­tung der Immo­bilie fallen Schätzkosten an.

Bei Belei­hun­gen inländis­cher wohn­wirtschaftlich genutzter Objekte und gemis­cht genutzter Objekte mit einem gewerblich genutzten Anteil unter­ge­ord­neter Bedeu­tung (Mieter­trag des gewerblich genutzten Teils nicht mehr als ein Drit­tel der gesamten Jahres-​Nettokaltmiete) kann von einem förm­lichen Gutachten abge­se­hen wer­den, wenn das Dar­lehen ein­schließlich aller auf dem Objekt las­ten­der vor­rangiger Rechte die so genan­nte Klein­dar­lehens­grenze, zurzeit 306.775 Euro (600.000DM), nicht über­schre­itet. Die Voraus­set­zung hier­für ist, dass der Belei­hungswert anhand der vor­liegen­den Unter­la­gen nach Besich­ti­gung des Objek­tes – im Regelfall durch einen Mitar­beiter der Bank -, ermit­telt wer­den kann. Auch für diese Art der Bew­er­tung der Immo­bilie kön­nen Schätzkosten anfallen.

Darlehensauszahlung und Kosten 

Wann und wie Ihr Darlehen ausgezahlt wird

Das Dar­lehen kann in einem Betrag aus­gezahlt wer­den, wenn:

• der Dar­lehensver­trag rechtsverbindlich abgeschlossen wurde,
• die im Dar­lehensver­trag vere­in­barten Sicher­heiten bestellt sind,
• der Wert der Immo­bilie nachgewiesen wor­den ist und
• die übri­gen im Dar­lehensver­trag vere­in­barten Auszahlungsvo­raus­set­zun­gen vorliegen.

Ins­beson­dere bei Neubauten und Mod­ernisierun­gen kann Ihr Dar­lehen auch in mehreren Teil­be­trä­gen nach Bau­fortschritt aus­bezahlt werden.

Was wird geprüft bzw. bewertet?

Für unsere Entschei­dung über eine Immo­bilien­fi­nanzierung benöti­gen wir eine Reihe von Daten. Dabei über­prüfen wir insbesondere:

• den Wert und Zus­tand der Immo­bilie und der son­sti­gen Sicherheiten;
• Ihr Einkom­men sowie Ihre finanziellen Verpflichtungen;
• Infor­ma­tio­nen (z.B. die SCHUFA-​Auskunft), die unter Beach­tung der geset­zlichen Bes­tim­mungen einge­holt wer­den können;
• Infor­ma­tio­nen, die von Ihnen beizubrin­gen sind, z.B. Angaben zu Ihrer Iden­tität und zum Ver­wen­dungszweck des Hypothekarkredites.

Durch die Prü­fung der Daten und Infor­ma­tio­nen entsteht für uns noch keine Verpflich­tung zur Abgabe eines Dar­lehensver­tragsange­botes. Nach Prü­fung und Bew­er­tung entschei­den wir schnell über Ihren Darlehensantrag.

Welche weiteren Kosten können entstehen?

Neben den Zahlun­gen, die bei vere­in­barungs­gemäßer Rück­zahlung des Dar­lehens entste­hen, kön­nen fol­gende Kosten entstehen:

Durch Ihr Kreditinstitut

• Bear­beitungskosten
• Bere­it­stel­lungszin­sen
• Bürgschaft­skosten
• Zinssicherungskosten
• Dis­a­gio
• Schätzkosten
• Über­weisungskosten
• Zwis­chen­fi­nanzierungskosten

An Dritte zu leis­tende Zahlungen

• Kosten für Versicherungen
• Kosten des Grundbuchamtes
• Notarkosten

Gerne informieren wir Sie über die Aufwen­dun­gen, die Ihnen bei Ihrer per­sön­lichen Finanzierung entste­hen. Die Kosten Drit­ter kön­nen jedoch nicht im Einzel­nen der Höhe nach vorherbes­timmt werden.

Mögliche  Zinsgestaltungen bei der Immobilienfinanzierung

Die Zinsvere­in­barung ist für Sie von zen­traler Bedeu­tung. Nach­fol­gend erläutern wir Ihnen die gebräuch­lich­sten Zinsvereinbarungen:

Festzins

Im Rah­men von Immo­bilien­fi­nanzierun­gen spie­len Festzinsvere­in­barun­gen eine her­aus­ra­gende Rolle. Sie haben dabei den Vorteil, dass Sie während des Zins­bindungszeitraumes vor einem Zin­sanstieg geschützt sind und somit die Zins­be­las­tung für Sie genau kalkulier­bar ist. Wir als Dar­lehens­ge­ber haben den Vorteil, dass wir mit einem fes­ten Zin­ser­trag kalkulieren kön­nen. Bei einer Festzinsvere­in­barung haben Sie jedoch keinen Vorteil von Zinssenkungen.

Während des Zins­bindungszeitraumes kön­nen Sie das Dar­lehen grund­sät­zlich nicht kündi­gen. In Aus­nah­me­fällen kann jedoch ein außeror­dentliches Kündi­gungsrecht beste­hen (§ 490Abs. 2 BGB) siehe hierzu auch unter „Weit­ere wichtige Infor­ma­tio­nen“: Vorzeit­ige Rückzahlung/​Vorfälligkeitsentschädigung). Bei einer über einen Zeitraum von 10 Jahren hin­aus­ge­hen­den Zins­bindung kön­nen Sie, nach Ablauf von 10 Jahren nach Vol­lauszahlung mit einer 6-​monatigen Frist, kündi­gen (§ 489 Abs. 1 Nr. 3 BGB). Wir bieten Ihnen grund­sät­zlich Festzinsvere­in­barun­gen für alle Laufzeiten ab 1 Jahr bis zur Gesamt­laufzeit des Dar­lehens an.

Am Ende eines Zins­bindungszeitraumes bieten wir Ihnen neue Kon­di­tio­nen entsprechend der aktuellen Mark­t­si­t­u­a­tion für Ihr Dar­lehen an (Kon­di­tio­ne­nan­pas­sung bzw. Prolongation).

Variabler Zins

Der vari­able Zinssatz wird entsprechend der Entwick­lung der aktuellen Mark­tver­hält­nisse angepasst. Wir tre­f­fen mit Ihnen eine Vere­in­barung über die Voraus­set­zun­gen zur Anpas­sung des Zinssatzes, danach wird der Zinssatz durch die Bank bei Verän­derung des in Bezug genomme­nen Ref­erenzzinssatzes unter Berück­sich­ti­gung der Refi­nanzierungskosten angepasst (§ 315 BGB). Diese Zin­sän­derung bergen sowohl Chan­cen als auch Risiken, da mit einer Änderung der Verzin­sung die Belas­tung aus dem Hypothekarkredit erhe­blich schwanken kann.

Indexierung

Bei einer index­ori­en­tierten Verzin­sung wird die Änderung des Zinssatzes Ihres Hypothekarkred­ites mit vari­abler Verzin­sung an die Entwick­lung des gewählten Index gekop­pelt. Bei dem zu wäh­len­den Index han­delt es sich meist um einen Zinssatz im Interbanken-​Geschäft (z.B. Euri­bor, Libor), dessen Entwick­lung Sie u.a. in über­re­gionalen Tageszeitun­gen wie z.B. der Frank­furter All­ge­meine Zeitung täglich nachvol­lziehen kön­nen. Eine Verän­derung des Index bewirkt dann automa­tisch, zu dem mit Ihnen vere­in­barten Zeit­punkt, eine Anpas­sung Ihres Zinssatzes in die gle­iche Richtung.

Cap

Mit einem Cap wird Ihr Hypothekarkredit mit vari­ablem Zinssatz gegen steigende Zin­sen abgesichert. Hier­bei prof­i­tieren Sie weit­er­hin von gle­ich­bleiben­den oder fal­l­en­den Zin­sen. Steigen diese jedoch über die vere­in­barte Zin­sober­grenze an, so tra­gen wir die Dif­ferenz zwis­chen dem mit Ihnen vere­in­barten Basiszins und dem aktuellen Mark­tzins bzw. wir stellen Ihnen keinen höheren als den mit Ihnen vere­in­barten Basiszins in Rech­nung. Caps wer­den nor­maler­weise über mehrere Jahre abgeschlossen, wobei die Zins­festle­gung mehrmals während der Laufzeit (meist hal­b­jährlich) vorgenom­men wird. Für diese Art der Absicherung, vor steigen­den Zin­sen, bezahlen Sie an uns eine Prämie.